Mehrwerte nutzen und regulatorische Anforderungen einfach erfüllen

INHALTE DES BEITRAGS

§ 60a GEG: Prüfung und Optimierung neuer Wärmepumpen ab 2024
§ 60b GEG: Prüfung und Optimierung älterer Heizungsanlagen
Umsetzung von §60a und § 60b GEG durch digitales Heizungsmonitoring
Mehrwerte eines digitalen Heizungsmonitorings
Technischer Aufbau eines Heizungsmonitorings
Monitoring erfolgreich einführen: Umsetzung, Akzeptanz und rechtliche Rahmenbedingungen

§ 60a GEG: Prüfung und Optimierung neuer Wärmepumpen ab 2024

Wärmepumpen, die ab 2024 eingebaut werden, müssen nach einer vollständigen Heizperiode und spätestens zwei Jahre nach Inbetriebnahme verpflichtend geprüft und optimiert werden.
Wenn Optimierungsbedarf festgestellt wird, ist dieser innerhalb eines Jahres nach der Prüfung umzusetzen. Zudem müssen Prüfung und Optimierung alle fünf Jahre wiederholt werden.
Die Prüfung umfasst eine Vielzahl von Maßnahmen, die den effizienten Betrieb der Wärmepumpe sicherstellen sollen. Zu den Regelparametern zählen u. a.

• Abschalt- und Absenkzeiten
• Heizkurve und Heizgrenztemperatur sowie
• Vor- und Rücklauftemperatur

Ebenfalls Bestandteil der Prüfung ist die Auswertung der Jahresarbeitszahl. Zudem sind einige psychische Elemente der Anlage zu prüfen, etwa der Zustand der Außeneinheit und die Dämmung von Rohrleitungen.

§ 60b GEG: Prüfung und Optimierung älterer Heizungsanlagen

Heizungsanlagen, die mindestens 15 Jahre alt sind, müssen einmalig geprüft und optimiert werden. Für Heizungsanlagen, die vor dem 1. Oktober 2009 installiert wurden, gilt eine Umsetzungsfrist bis zum 30. September 2027. Für Heizungsanlagen, die ab dem 1. Oktober 2009 installiert wurden, ist die Prüfung innerhalb eines Jahres nach Ablauf von 15 Jahren nach Installation durchzuführen. Der festgestellte Optimierungsbedarf ist innerhalb eines Jahres nach der Prüfung umzusetzen.

Analog zur gesetzlichen Vorgabe aus § 60a GEG, die eine Prüfung und Optimierung neu installierter Wärmepumpen vorschreibt, sollen auch bei der regelmäßigen Anlagenkontrolle einstellbare technische Parameter überprüft werden. Dazu zählen u. a.

• Nachtabsenkung
• Heizkurve
• Heizgrenztemperatur sowie
• die Vorlauftemperatur.

Zu kontrollieren ist außerdem, ob eine effiziente Heizungspumpe verbaut ist, ob Dämmmaßnahmen an Rohrleitungen erforderlich sind und welche konkreten Maßnahmen zur Absenkung der Vorlauftemperatur möglich und sinnvoll sind.

Umsetzung von §60a und § 60b GEG durch digitales Heizungsmonitoring

Beide Verpflichtungen können ganz oder teilweise mit digitalen Lösungen umgesetzt werden. Die Prüfung neuer Wärmepumpen gem. § 60a GEG muss zwar manuell erfolgen, doch kann die Wiederholungsprüfung entfallen, wenn die Wärmepumpe einer Fernkontrolle unterliegt. Dies entspricht einem kontinuierlichen Monitoring der Heizungsanlage. Genauere Anforderungen werden nicht gestellt. Klar ist aber, dass das Monitoring den Zweck des Paragrafen erfüllen sollte, d. h., den effizienten Betrieb der Wärmepumpe sicherzustellen und insbesondere eine hohe Jahresarbeitszahl zu erreichen.

Die Prüfung älterer Heizungsanlagen gem. § 60b GEG kann entfallen, wenn die Heizungsanlage mit einer Gebäudeautomation nach § 71a GEG ausgestattet ist, Zwar richtet sich § 71a GEG in erster Linie an große Nichtwohngebäude und schreibt dort für Bestandsgebäude ein kontinuierliches Monitoring und für den Neubau eine Gebäudeautomation vor. Doch durch die explizite Verknüpfung mit § 60b GEG eröffnet sich die Möglichkeit, dessen Anforderungen auch im Wohngebäudebereich als gleichwertige Ersatzmaßnahme zur klassischen Heizungsprüfung anzuwenden. Das heißt, dass der Anlagenbetrieb und die Verbräuche kontinuierlich überwacht, protokolliert und analysiert werden müssen. Zudem müssen Zielwerte festgelegt werden, damit das Monitoringsystem Effizienzverluste erkennen kann. Es soll eine für das Gebäude-Energiemanagement zuständige Person benannt werden, die vom Monitoringsystem über mögliche Effizienzverbesserungen informiert wird.

Mehrwerte eines digitalen Heizungsmonitorings

Um Effizienzverluste zeitnah erkennen und beheben zu können, ist eine kontinuierliche Erfassung in entsprechend kleinen Zeitintervallen sinnvoller als eine ebenfalls zur Erfüllung des Gesetzes zulässige manuelle Prüfung. Ein digitales Heizungsmonitoring ermöglicht die laufende Auswertung von Parametern und Betriebszuständen. Dadurch können Fehleinstellungen, ungünstige Betriebsweisen oder Effizienzverluste wesentlich schneller identifiziert werden als bei punktuellen Kontrollen durch Fachpersonal.

Weiterhin schont die Fernüberwachung Personalressourcen vor Ort, da bei Abweichungen automatisierte Hinweise oder Warnmeldungen gesendet werden können, was eine schnelle Reaktion auf erkannte Probleme ermöglicht – z.B. durch Justierung der Heizkurve oder Anpassung der Vorlauftemperatur.

Viele der sich aus dem Monitoring ergebenen Maßnahmen können bereits in der regelmäßigen Wartung umgesetzt werden – ohne zusätzlichen Aufwand oder Mehrkosten. Diese präventive Vorgehensweise erhöht nicht nur die Effizienz der Heizungsanlage, sondern führt auch zu einer zuverlässigeren Wärmeversorgung, geringeren Betriebskosten und einem transparenteren Energieverbrauch. Sowohl Vermietende als auch Mietende profitieren von diesen Vorteilen.

Mehrwerte für Vermietende sind:

• Reduktion der CO₂-Kosten, die anteilig von Vermietenden zu tragen sind
• Erfüllung gesetzlicher Vorgaben nach 60a und 60b GEG durch ein alternatives, rechtssicheres Verfahren
• frühzeitige Erkennung von Störungen oder Fehlfunktionen, was kostengünstige und schnelle Reparaturen ermöglicht und Mietminderungen vorbeugt
• fundierte Planungsgrundlagen für zukünftige Maßnahmen, wie z.B. den Heizungstausch durch belastbare Betriebsdaten
• Attraktivitätssteigerung des Gebäudebestands, was sich positiv auf die Vermietung und Leerstandsquote auswirken kann
• Mehrwerte für Vermietende sind:
• Steigerung des Wohnkomforts durch zuverlässigere Wärmeversorgung und
• Senkung der Mietnebenkosten durch reduzierte Heizenergieverbräuche

Das kontinuierliche Heizungsmonitoring ist nicht nur eine rechtskonforme Alternative zur Einzelprüfung – es stellt v. a. ein zukunftsfähiges Instrument des digitalen Gebäudemanagements dar, das ökologische, wirtschaftliche und soziale Vorteile gleichermaßen vereint.

Technischer Aufbau eines Heizungsmonitorings

In der DIN V 18599-11 wird Monitoring als systematische Erfassung, Kontrolle und Auswertung von Energieverbräuchen sowie von Prozess- und Zustandsgrößen definiert. Das Ziel ist immer eine optimierte Betriebsführung – insbesondere im Bereich der Wärmeversorgung und Gebäudetechnik.

Ein wesentlicher Vorteil von Monitoringsystemen liegt in ihrer niederschwelligen Implementierung. So ermöglichen beispielswiese einfache Temperaturfühler an Vor- und Rücklaufleitungen eine erste Bewertung der Anlageeffizienz.

Elektronische Zähler für den Verbrauch von Wärmemenge, Strom und Brennstoff sowie Sensorik zur Überprüfung der Betriebsbedingungen sind wertvolle Ergänzungen. Je umfangreicher die Sensorik ist, desto größer ist die Datenbasis und desto detailliertere Aussagen zu den Anlagezuständen können getroffen werden. Der Erfolg des Monitoringsystems ist nicht nur von der Datenerhebung abhängig.

Um Effizienzverluste aufdecken und beseitigen zu können, muss das jeweilige Monitoringsystem so aufgebaut sein, dass der Betreibende der Anlagen die Daten richtig interpretieren kann. Der Arbeitskreis Maschinen- und Elektrotechnik staatlicher und kommunaler Verwaltungen (AMEV) hat mit der Empfehlung Nr. 178 „Technisches Monitoring 2025“ ein praktisches Instrument zur Umsetzung von Monitoringkonzepten herausgegeben. Im Anhang der AMEV-Empfehlung sind Beispiele für die Sensorik verschiedener Wärmeerzeuger gezeigt.

Ein einmal installiertes Monitoringsystem kann nach Sanierungsmaßnahmen weiter betrieben werden und z.B. für die Einregulierung eines neuen Wärmeerzeugers genutzt werden. Weiterhin können energetische Effekte von Sanierungsmaßnahmen dargestellt werden.

Monitoring erfolgreich einführen: Umsetzung, Akzeptanz und rechtliche Rahmenbedingungen

Trotz des offensichtlichen Nutzens stehen viele Wohnungsunternehmen vor hohen Hürden bei der eigenständigen Einführung von Heizungsmonitoring. Die Gründe dafür sind vielfältig. Zum einen fehlt es oft an technischem Know-how in Bereichen wie Mess- , Steuer- und Regelungstechnik sowie Datenanalyse. Auch personelle Ressourcen zur kontinuierlichen Betreuung eines Monitoringsystems sind meist nicht vorhanden. Hinzu kommen organisatorische Hürden. In der Gebäudewirtschaft sind Zuständigkeiten häufig verteilt — zwischen Technik, Verwaltung, Messdienstleistern und externen Partnern. Eine durchgängige Umsetzung scheitert oft an fehlender Koordination. Auch die wirtschaftliche Unsicherheit spielt eine Rolle — insbesondere bei der Frage, ob und in welchem Umfang die Kosten umlagefähig sind. Datenschutzrechtliche Anforderungen erhöhen zusätzlich die Komplexität. Externe Anbietende liefern hier klare Vorteile. Sie liefern standardisierte, rechtssichere Lösungen, Übernehmen Installation, Betrieb und Auswertung — und entlasten damit die Gebäudewirtschaft deutlich.

Die Umsetzung eines flächendeckenden digitalen Heizungsmonitorings im Bestand sollte für eine erfolgreiche Umsetzung in fünf aufeinanderfolgenden Schritten geschehen:

1. Ziele der Maßnahme festlegen
Vor der Umsetzung einer Maßnahme muss sich ein Wohnungsunternehmen immer zuerst die Frage stellen, welches Ziel es erreichen oder welches Problem es beheben will. Nur dadurch kann eine Maßnahme maximal zum gewünschten Endergebnis beitragen. So ist der Leistungsumfang von Lösungen, bei denen es hauptsächlich darum geht, die gesetzlichen Anforderungen zu erfüllen, ein anderer als bei Systemen, die eine optimale Datengrundlage für Folgemaßnahmen schaffen sollen. Im Zuge der Definition des gewünschten Leistungsumfangs sollte das Wohnungsunternehmen auch evaluieren, welche Gebäude in welcher Abfolge auszustatten sind.

2. Ausgangssituation erfassen
Im Anschluss an die Zieldefinition gilt es, den Bedarf zu konkretisieren und die Rahmenbedingungen für die Umsetzung eines digitalen Heizungsmonitorings zu erfassen. Dabei geht es nicht nur darum, mögliche Herausforderungen zu identifizieren, sondern auch darum, Potenziale zu erkennen, die die Durchführung der Maßnahme positiv beeinflussen können. Mögliche Fragestellungen, die im Zuge dessen geklärt werden sollten, sind beispielsweise:

• Wie sind die finanziellen Rahmenbedingungen der Mietenden?
• Welches Budget steht dem Wohnungsunternehmen für Investitionen zur Verfügung?
• Welche Mitarbeitenden verfügen über relevante Qualifikationen und können in das Projekt einbezogen werden?
• Wie kann der betroffene Gebäudebestand charakterisiert werden?
• Wurden Gebäude bereits mit Systemen zur digitalen Erfassung von Heizungsdaten ausgestattet?

Wer hätte ebenfalls Interesse an digitalisierten Heizungsanlagen und könnte das Projekt unterstützen (z. B. Stadtwerke, Gewerbetreibende)?

3. Lösungskonzept entwickeln
Erst, nachdem das Wohnungsunternehmen seine individuellen Rahmenbedingungen erfasst hat, kann es sein ideales Lösungskonzept entwickeln. Als praxisnahe Orientierung dienen bestehende Geschäftsmodellmuster der Anbietenden. Geschäftsmodellmuster sind die grundlegenden Herausforderungs-Lösungs-Kombinationen von Geschäftsmodellen. Wohnungsunternehmen können diese als Bausteine für ihre Lösungskonzepte nutzen — jeder Baustein adressiert unterschiedliche Rahmenbedingungen von Wohnungsunternehmen. Einen Überblick über bereits identifizierte Geschäftsmodellmuster enthält die KEDi-Studie „Geschäftsmodelle für digitale Gebäudetechnologien“. Grundsätzlich gilt dass Anbietende für einen Großteil der üblicherweise genannten Hemmnisse für Digitalisierungsmaßnahmen, wie dem Mieter-Vermieter-Dilemma, Schnittstellenproblematiken oder dem Fachkräftemangel, vielversprechende Konzepte liefern können. Dazu trägt insbesondere ein Trend vom reinen Produktvertrieb zu dienstleistungsintensiven Ansätzen bei, die bis hin zum Rund-um-Sorglos-Paket reichen.

Besonders attraktiv an den dienstleistungsintensiven Ansätzen ist, dass sie meist gem. 556 BGB in Kombination mit 2 Nr. 4a BetrKV auf die Mietnebenkosten umlegbar sind. Entsprechend müssen Wohnungsunternehmen nicht in Vorleistung gehen, während die Mietenden insbesondere in ineffizienten Gebäuden, durch die Einsparungen der Heizkosten über die Umlage hinaus, entlastet werden. Ausführliche Begründungen und Details zu den Bedingungen können in einem juristischen Gutachten gefunden werden. Ein vereinfachter Vergleich zwischen einem umfangreichen Dienstleistungsansatz und einem klassischen Technik-Kauf kann der nachfolgenden Tabelle exemplarisch entnommen werden.

4. Anbietende kontaktieren
Mit dem entwickelten Lösungskonzept für das Heizungsmonitoring kann das Wohnungsunternehmen gezielt auf Anbietende zugehen. Die Orientierung an bestehenden Geschäftsmodellmustern ermöglicht eine passgenaue Anbieterauswahl, die den tatsächlichen Bedarf des Unternehmens berücksichtigt. Dies erhöht die Übersicht und Flexibilität bei der Auswahl passender Anbietenden und verhindert gleichzeitig, dass zu umfassende oder unzureichende Leistungen gekauft oder abonniert werden. Dadurch steigt die Wahrscheinlichkeit, dass das Monitoringprojekt zufriedenstellend und effizient umgesetzt wird.

5. Maßnahme umsetzen
Ist ein passender Anbietender gefunden, kann die Maßnahme umgesetzt werden. Dabei muss überprüft werden, ob die im ersten Schritt festgelegten Ziele erreicht werden oder ob eine Anpassung der Zielsetzung notwendig ist.

Während der Umsetzung spielt außerdem die stetige Schaffung von Akzeptanz und Motivation für die Maßnahme bei den Mietenden und Mitarbeitenden eine entscheidende Rolle. Dafür müssen klare Zuständigkeiten und Kommunikationswege zwischen den Projektpartnern definiert werden. Informationen müssen zielgruppengerecht, rechtzeitig und respektvoll vermittelt werden. Ein empathischer und verständnisvoller Umgang mit den Sorgen und Bedürfnissen aller Beteiligten ist das Fundament einer erfolgreichen Umsetzung.

Digitales Heizungsmonitoring bietet der Gebäudewirtschaft eine effektive Möglichkeit, sowohl Mehrwerte wie Energieeffizienz und Betriebssicherheit zu realisieren als auch regulatorische Anforderungen zuverlässig und einfach zu erfüllen. Eine zielgerichtete Vorbereitung, die Berücksichtigung individueller Rahmenbedingungen sowie die Orientierung an bewährten Geschäftsmodellmustern ermöglichen eine passgenaue Lösungsauswahl und erhöhen die Erfolgschancen bei der Umsetzung erheblich.

Dabei ist neben der technischen Integration v. a. die Akzeptanz bei Mietenden und Mitarbeitenden ein wesentlicher Erfolgsfaktor – eine transparente Kommunikation und klare Verantwortlichkeiten sind hierfür unerlässlich.

Durch die Zusammenarbeit mit erfahrenen Anbietenden können Wohnungsunternehmen den Aufwand minimieren und von innovativen, oft umlagefähigen Dienstleistungsmodellen profitieren. So wird die Digitalisierung der Heizungsanlagen zu einem wichtigen Schritt in Richtung nachhaltiger, zukunftssicherer Wohnungsbestände.

	Technik-Verkauf inkl. Software	Monitoring als Dienstleistung
Vorteile	Volle Kontrolle über Technik Daten Keine weitere Abhängigkeit vom Anbieter Keine Folgekosten Tendenziell besseres Kosten/Nutzen-Verhältnis	Keine Anfangsinvestition Kein Schulungsaufwand Direkte Umlegbarkeit auf Mietnebenkosten Austausch veralteter Hardware und regelmäßige Softwareupdates
Nachteile	Schlechte Umlegbarkeit Kein Austausch bei veralteten Systemen Notwendigkeit zum Aufbau eigener Expertise	Eingeschränkte Kontrolle über Daten und Technik Langfristige Verbindlichkeiten durch vertragliche Mindestlaufzeit
Umlage	§ 559 BGB – 8 % der Investitionskosten können auf die jährliche Kaltmiete umgelegt werden	§ 2 Nr. 4 a BetrKV – Die regelmäßigen Servicegebühren können vollständig auf die Mietnebenkosten umgelegt werden